金科地产副总裁李战洪:负债率可控 未来十年布


  金科地产副总裁李战洪。

  本报记者 赵夏蓉 发自三亚

  渝派名企金科地产集团股份有限公司(000656.SZ,以下简称“金科”),自1998年成立以来,深耕重庆市场,一方面,得益于在“大重庆”的城镇化布局,迅速崛起。

  金科之前推出了“622”战略和“1030”战略,“622战略”即是指金科在以重庆为中心的中西部的投入比重提高到60%,长三角和环渤海地区分别占20%;“1030战略”,也就是用10年时间,进入重庆辖区的30个城市发展。不过,由于在2011年后未能实现,又贯彻规模化的发展模式,金科的负债水平一直处于偏高水平,截至2012年末,,今年1季度末,公司的达到了84.9%。

  不过近日,金科拟纾困,公布了非公开发行预案:向不超过10名特定投资者定向发行不超过4亿股股票,募集资金总额不超过43.24亿元。募集的43亿元资金将投向3个住宅项目(共22.5亿元)及补充流动资金(12.74亿元),3个项目均与新型城镇化相关。

  金科副总裁李战洪在参加博鳌房地产论坛时接受了记者的专访,他表示,金科的定位是城镇化建设服务商,负债率偏高与金科进行第二轮城镇化布局有关。

  负债率在合理承受范围内

  :十几年来,金科深耕重庆取得了迅速发展,但是负债率也长期处于较高水平,未来贵司计划将负债率维持在怎样的范围内?

  李战洪:金科的负债率与我们在新型城镇化过程中的全面布局相关,金科已在29个城市发展有43个房地产项目,这都为下一个阶段的可持续发展打好基础。我们公司的战略是追求绩优稳定下的规模,这个负债率还是在企业的合理承受范围内。

  :贵司近日也发布了43亿元的再融资案,也是因为资金链的原因?再融资会对公司降低负债率有帮助吗?如何看待目前的再融资环境?

  李战洪:(43亿融资)比较敏感,不好说。房地产企业融资渠道的多元化肯定是未来发展的趋势。以前是地产金融,现在是金融地产。

  :部分房地产企业都转向做金融地产,您如何看待?贵司会不会有这方面的转型?

  李战洪:我们还是突出主业,未来的竞争还是专业化的竞争。我在理事沙龙讲过,未来房地产有三个明显变化,开发商要适应:第一个是从黄金十年到青铜十年的变化,指的是房地产未来就是要精雕细琢,产品细化;第二个是“情人”到“夫人”的变化,指的是房地产企业要坚守自己的模式,房企遍地开花还不如根深叶茂,指的是要深耕。第三个是由资金到资产的变化,在过去,开发商的模式大都以低成本、高周转、以现金流为导向的轻资产模式,下一个阶段就是要从以现金流为导向向以利润率为导向的转变、从资金到资产的转变。拼的就是资产的质量、资产的优化能力。金科现在也是在往这三个方向转。

  重点布局二、三线城市

  :总体上看,金科的发展还是要坚持城镇化布局?

  李战洪:我们的定位是城镇建设服务商,3年前,我们定的是1030战略,现在上升为1060战略,就是用十年的时间进入到60个城市,这也是在为下一波的城镇化做布局。我们就做服务商,深耕城镇化。我们做的实则也是城镇化建设产业链的一个环节,所做的都和我们企业“城镇建设服务商”这个定位有关的。我们获了几个奖,我们企业是中国城镇化建设特别贡献企业,我们董事会主席黄红云也是中国城镇化建设特别贡献人物,我们更在乎的是对城镇化的贡献。

  :贵司拿地方面一直较为积极,如今有什么变化?以后的拿地区域会不会有所调整?

  李战洪:金科现在进行第二轮城镇化布局,我们是赢在三年后。现在我们拿地的楼面均价才1000多元/平方米,成本比以前还低了很多,拿地区域还是以中西部为主。

  :金科的布局都以三、四线城市为主,而现在多数房企回归一、二线城市,贵司会不会往一、二线城市调整?

  李战洪:以前大家觉得北、上、广不好,都逃离一线城市。现在北、上、广好了一点了又回归一线,再过几年可能又要逃离北、上、广,我觉得企业还是要坚持自己的发展路线。

  房地产有三个阶段:第一个是依靠机会制胜,就是哪里有机会便奔向哪里,谁把握了机会就能实现快速发展,第二个是依靠资源制胜的阶段,依托土地资源、政策资源、政府资源、资金资源,市场资源、客户资源,以及各种整合资源的能力等等,而随着市场的规范化发展,这种依靠关系和资源等的阶段也过了,下一个阶段我认为是依靠专业能力制胜,比的就是企业的系统能力,在这个阶段,只有坚守了符合自己的发展路线,才能做强做大。过分地关注机会,对政策过于敏感,都是企业自身能力和信心不足的表现。

  对金科来讲,机会导向型是不可取的,就如我前面说的“从情人到夫人”的转变,自己的模式才是夫人。所以金科的布局是一、二、三、四线城市协调发展,我们是“以二、三线城市为主,一、四线城市为辅”,如此协调发展,才能平衡风险,企业发展也更为稳健。


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